Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Ярово д., Дмитровский гор. округ
Дача 48,8 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈976 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Иванцево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5404
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 387 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 556 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 689 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ярово д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ярово д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ярово д. | 7,4 сот. | 1 857 500 | 251 014 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ярово д. | 24,5 сот. | 15 000 000 | 612 245 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ярово д. | 6,5 сот. | 1 959 000 | 301 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-2 СНТ | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ярово д. | 9,7 сот. | 2 605 500 | 268 608 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ближнево д. | 8 сот. | 4 020 000 | 502 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево д. | 14 сот. | 3 588 386 | 256 313 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево д. | 5 сот. | 2 700 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 976 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 60 714 / 80 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 298 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 654 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Союз СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ярово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом в Снт Ярово! Если вы мечтаете о собственном уголке в тихом и спокойном месте, то этот объект недвижимости может стать отличным выбором. Дом построен из бревна и имеет общую площадь 48,8 квадратных метров. Расположен на участке в 6 соток в живописном Снт. В доме прекрасная планировка, которая позволяет эффективно использовать пространство. На двух этажах размещены жилые комнаты, кухня, а также места для отдыха и хранения вещей. Участок ровной формы, находится на возвышенности. Много плодоносящих деревьев и кустарников. На участке расположена летняя беседка и уличный туалет. Снт огорожен по периметру, въезд в Снт только для собственников участков.