Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Минеево СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 130 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 8 млн; первая цена 8 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,38 млн / целевая ≈6,64 млн / пессимист. ≈5,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈528 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Турист ≈3,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5402
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Союз СНТ | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-5 СНТ | 6 сот. | 1 560 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Минеево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минеево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Свистуха пос. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минеево д. | 11 сот. | 2 742 500 | 249 318 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минеево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минеево д. | 18,9 сот. | 6 615 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 309 / 57 666 / 111 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Морозки д. | 132,7 м² | 7 сот. | 11 850 000 | 89 299 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Кинохроникер СТ | 126,8 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 82 808 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Каменка СНТ | 120 м² | 8,6 сот. | 3 950 000 | 32 917 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Подосинки пос. | 120 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Темп-Шереметьево СНТ | 123,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 20 309 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Кинохроникер СТ | 150 м² | 6,3 сот. | 3 999 999 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Темп-Шереметьево СНТ | 150 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Федоровское д. | 110 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ваньково д. | 108 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 8 000 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 7 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 6 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 5 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Коммуникации: электричество, летний водопровод. На участке яблони, сливы, вишни, смородина. Имеется небольшой утепленный домик с рабочей печью и душем. Горнолыжный курорт "Сорочаны" в пешей доступности.