Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Усадище с., Воскресенск гор. округ
Дом 120 м², участок 15 сот., каркас, 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 63 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 64 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,4 млн / целевая ≈7,56 млн / пессимист. ≈6,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берендино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №540
Рейтинг 49/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 819 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Барановское с. | 7,5 сот. | 900 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Усадище с. | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Усадище с. | 11 сот. | 849 000 | 77 182 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усадище с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усадище с. | 7,5 сот. | 1 050 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усадище с. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 8,3 сот. | 1 160 000 | 139 759 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановское с. | 13,8 сот. | 1 890 000 | 136 957 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 348 / 71 542 / 92 000 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 399 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 559 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 344 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Щельпино д. | 115 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 64 348 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Ильинское ДНТ | 120 м² | 9,5 сот. | 8 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усадище с. | 90 м² | 9,5 сот. | 8 280 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Вострянское д. | 105 м² | 7,5 сот. | 9 200 000 | 87 619 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Фаустово с. | 110 м² | 8 сот. | 7 850 000 | 71 364 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Дружный ДНП | 100 м² | 9,2 сот. | 6 900 000 | 69 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Дружный ДНП | 97,6 м² | 7,8 сот. | 7 000 000 | 71 721 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чемодурово д. | 88,3 м² | 13 сот. | 5 000 000 | 56 625 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Москва Река КП | 100 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Фаустово с. | 100 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 77 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 3 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом. Полностью утеплен. внешняя отделка сделана под Итальянский камень. внутри нужен полный ремонт. рядом красивое и большое озеро. Можно купаться. это деревня можно прописаться. постепенно доделывать по мере возможности и естественно цена будет расти.