Дмитровское ш., 72 км от МКАД
НИИТАвтопром СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 63,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 732 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈970 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −480 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Орудьево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5398
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 150 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 732 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 142 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Орудьево СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 8,7 сот. | 1 250 000 | 143 678 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дмитровский СНТ | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орудьево с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орудьево с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орудьево с. | 5,7 сот. | 1 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орудьево с. | 7 сот. | 847 000 | 121 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 736 / 57 812 / 100 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 509 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -480 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Яхрома СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 57 812 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Энергия-1 СНТ | 53 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 37 736 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Курово д. | 80 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: Московская область, г.о. Дмитровский, с. Орудьево, НОСТ "Природа", НИИТ Автопром, уч. 378. Направление: Дмитровское шоссе Расстояние от МКАД: 72 км Площадь участка: 10,0 соток (официально 6) Площадь основного дома: 63.5 м2 Коммуникации: Электричество, водопровод (летний водопровод) Направление: Дмитровское шоссе Расстояние от МКАД: 68 км Площадь участка: 10,0 соток (официально 6) Площадь дома: 63.5 м2 Коммуникации: Электричество, водопровод (летний водопровод)Дополнительное описание: Участок ровный, правильной прямоугольной формы, крайний к лесу, соседи с одной стороны. Новый забор из профлиста. На участке расположен садовый дом площадью 63,5 кв.м. В доме три спальные комнаты две на первом этаже и одна на втором этаже. На первом этаже есть веранда. Электричество полностью разведено по дому (полностью новая проводка, автоматы, реле контроля напряжения, заменена в 2025 году). Отапливается дом печью (кирпичная голанка). Также на участке есть отдельный дом с комнатой и кухней с газовой плитой ( газ в балоне), отдельностоящая баня с парной, душевой, ванной и стиральной машиной (автомат), летняя мойка с навесом, детская площадка с батутом, площадка под бассейн, ( прекрасное место для отдыха с детьми) ,дровник ( полный березовых дров в подарок), грядки под зелень и пр. Туалет уличный. Вода заведена только в баню и на мойку, в доме воды нет. При продаже остается вся мебель в доме (включая диваны, кровати, телевизоры, холодильник, электрическая плита с духовкой, микроволновка, чайник и пр.), по договоренности оставим садовую утварь (газонокосилки, лопаты, грабли и пр.). Описание населенного пункта: Отличный круглогодичный асфальтированный подъезд к СНТ. В 5 минутах ходьбы сельский магазин. В 15 минутах ходьбы большая детская площадка с футбольными воротами, волейбольной сеткой и детским комплексом. Станция ж/д в 20 минутах ходьбы пешком (обычным взрослым шагом 15 мин). В 10 минутах езды на авто с. Орудьево со всей необходимой инфраструктурой: сетевые продуктовые магазины, аптека, пункты выдачи заказов, строительные магазины, отделение Почты, Орудьевский пруд для отдыха с семьей, Покровская церковь. Один взрослый собственник, в собственности более 5 лет, возможен торг. В услугах риелтора не нуждаемся! Показ возможен по выходным, по предварительной договоренности. Звонить, писать в любое время.