Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Грибки СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 98,1 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 21.06.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 62 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 60 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,47 млн / целевая ≈6,72 млн / пессимист. ≈5,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,32 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Морозки ≈9,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5385
Рейтинг 56/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 700 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 329 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Щепино д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково пос. | 18 сот. | 3 700 000 | 205 556 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Защепино ДНП | 30 сот. | 7 300 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Защепино ДНП | 25 сот. | 6 100 000 | 244 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково пос. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково пос. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково пос. | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково пос. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково пос. | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково пос. | 6,2 сот. | 990 000 | 159 677 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 762 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 204 / 75 000 / 173 398 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Голенищево д. да: «санузел» + «ремонтируют» | 98 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 60 204 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Алешинские Дали ДНП да: «сан узла» + «отделка» | 98 м² | 10 сот. | 16 993 000 | 173 398 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Голенищево д. да: «санузел» + «ремонтируют» | 100 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Поселок Бортнево ДНП да: «ванной» + «отделкой» | 100 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Данный участок с домом можно купить по субсидированной ставке от 12.6% на весь срок, что существенно снизит ваш ежемесячный платеж и сумму переплаты! Ипотеку можно оформить у нас в офисе! Продается дом в СНТ ГРИБКИ Дмитровского района. Дом оформлен как жилой ( из бревна и бруса) площадью 98.1 кв.м., расположенный на участке, площадью 10 сот. На участке: дом 1 этаж: обеденная зона (с печкой), небольшая кухня, совмещенный сан.узел (душевая, бойлер, стиральная машина, унитаз), просторная жилая комната с печкой; 2 этаж: мансардный, общая зона и 3 небольшие комнаты (можно убрать перегородки) гараж баня с открытой террасой хоз блок летний туалет Отличное месторасположение, вокруг леса! Хорошие соседи! Звоните, подробности по телефону! Арт. 137161094