Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Красные Всходы СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 85 м², участок 7,5 сот., кирпич, 1990 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Никулки ≈10,6 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5384
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 690 / 23 984 / 27 500 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 853 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Кунцево СНТ | 84 м² | 9 сот. | 1 150 000 | 13 690 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ивушка СНТ | 100 м² | 10,5 сот. | 2 750 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мирный-2 СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 23 984 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ Красные Всходы. Добротный дом из кирпича с большим погребом! На 1 этаже : веранда, кухня, зал и спальня. На 2 этаже: 3 комнаты и большая лоджия. Отопление печное и паровое. На участке есть летняя кухня, баня, колодец, туалет. Река Дубна в 15мин.пешком, вокруг лес с грибами, ягодами. Вербилки -ж/д станция 20 мин.транспортом, магазин в 5 мин.транспортом. Проезд через охрану и шлагбаум .