Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Испытатель СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 04.03.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 242 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −268 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. имени Барсученко ≈2,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5378
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 242 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивушка-1 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Моники СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Досаафовец СНТ | 9,3 сот. | 700 000 | 75 269 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Куминовское СТ | 14 сот. | 378 000 | 27 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Куминово пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 608 / 52 980 / 90 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 433 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -268 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орбита СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Продинторговец СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Опытного хозяйства центральной торфо-болотной опытной станции пос. | 51 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 23 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Опытного хозяйства центральной торфо-болотной опытной станции пос. | 51 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 19 608 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Орудьево с. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Спиридово д. | 50 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Матвеево д. | 48 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Топаз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Отечество ДПК | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaем ухоженный учaсток 8 соток (фактически 15 соток) с летним дoмом из бpуса 50 кв. М и xoз. Блоком! На учacткe уcтaнoвлен септик, электpичеcтво Mоэck 15 квт, ceзонный вoдопровoд, теплицa, сморoдинa, кpыжoвник, eжевикa, пaркoвка для aвтo, pядом ecть канал имeни Mосквы, платнaя и бecплaтнaя рыбалка! Соceди с двух cтopoн, с другой стороны березовый лес. В Снт 12 домов, взносов нет, адекватные соседи! Круглогодичный подъезд. На автобусе 20 можно доехать до Дмитрова. В соседнем Снт продовольственный магазин, два раза в неделю приезжает фермерская машина с молочной продукцией.