Дмитровское ш., 26 км от МКАД
Морозово Парк КП, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 726 тыс. → дом ≈724 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,95 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
Коммуникации: водопровод по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Икша ≈6,3 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5370
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Морозово СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Морозово СНТ | 8,5 сот. | 1 275 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Морозово д. | 8,2 сот. | 567 000 | 69 146 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Объединения Телешово ДП | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 105 152 / 148 615 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 763 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 330 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Протасово д. | 60 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Протасово д. | 60 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Селевкино д. | 55 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 103 636 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Подосинки пос. | 58,5 м² | 5 сот. | 6 990 000 | 119 487 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Якшино д. | 60 м² | 4,9 сот. | 4 790 000 | 79 833 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Горки Лайф КП | 64 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Икша СНТ | 65 м² | 8 сот. | 8 400 000 | 129 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Горки Лайф КП | 55 м² | 6,9 сот. | 4 450 000 | 80 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Морозовские усадьбы КП | 47,1 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 126 327 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом предназначен для проживания только в теплый период года, поэтому прописаться в нем нельзя. Материнский капитал не подходит. Доехать до Снт "Лесная сказка" можно только на своем автомобиле или такси, общественный транспорт в Снт не заезжает. Продается 2-х этажный дом площадью 60 кв. М на земельном участке 6 соток! Московская область, Дмитровский район, станция Морозки, деревня Селевкино, садоводческое товарищество "Лесная сказка", участок 85. Участок ровной формы, электричество 5 квт, вода по границе, удобства во дворе. Один взрослый собственник. Вся стоимость в договоре. Свободная продажа. Земли сельскохозяйственного назначения. Для садоводства. Кадастровый номер земельного участка 50:04:0120608:59. Кадастровый номер дома 50:04:0120608:104. Охрана. Рядом продуктовые магазины, аптека, пункты выдачи. Горнолыжные комплексы Сорочаны, Волен, Степаново. Отличная транспортная доступность: 3 км до Дмитровского шоссе, 20 минут транспортом до ж/д станции "Морозки" Савёловского направления. Звоните, приезжайте!