Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5369
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 526 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 532 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,5 сот. | 3 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 207 / 59 322 / 111 111 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 001 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 54,8 м² | 11,7 сот. | 6 100 000 | 111 314 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 52 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 58 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 36 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 м² | 10,5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 49,7 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 54 326 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 49,7 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 76 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 47,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Ахтимнеево д. | 48,6 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Содружество СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с земельным участком в собственности более 5 лет. Расположен вблизи железнодорожного и авто вокзалов. Магазины, аптека, школа, детский сад в шаговой доступности.