Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Москвич СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 7,3 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 634 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 71 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,55 млн / целевая ≈5 млн / пессимист. ≈4,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,04 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный.
До ст. пл. 62 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5368
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 634 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Башлаево д. | 9 сот. | 615 000 | 68 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Озерецкое СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Житниково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 667 / 87 658 / 103 704 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 272 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 440 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 045 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лавровки пос. | 54 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 103 704 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Васьково д. | 75 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 70 667 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Изумрудный КП | 75 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138842869 Продается дача в тихом уютном, обжитом, садовом товариществе, в экологически чистом районе Подмосковья на просторном участке 7,3 сотки. ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства 731 кв. М. (участок 38 на 19 метров). На участке расположен дом, хозяйственная постройка (используется для хранения дачного инвентаря), современная теплица. Въезд в Снт осуществляется через автоматические ворота. Участок огорожен по периметру новым сплошным металлическим забором, имеются ворота для проезда автомашины. Сделано межевание. О Доме. Дом каркасно-щитовой, общей площадью 60 кв. М., построен в 1996 году. Первый этаж состоит из летней кухни, 2-х жилых комнат, лестницы, ведущей на второй этаж. На втором этаже (мансарде) одна просторная комната. Все помещения в доме обшиты вагонкой, стены утеплены. Перекрытие между 1 и 2 этажом деревянные. Крыша дома покрыта оцинкованным металлом. Фундамент бетонные блоки. Дом предназначен приятного дачного отдыха. Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество ( 10кв. Т). На участке имеется летний водопровод. По границе Снт проходит магистральный газопровод, стоит Грп собственникам предлагают подключаться. Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт. На территории Снт имеется свой пруд. Ближайший продуктовый сетевой магазин Пятерочка расположен в 900 м. От Снт. Остановка общественного транспорта в 10 минутах ходьбы. Автобусы и маршрутные такси ходят регулярно. Рядом село Озерецкое, деревня Житниково. Красивое озеро Озерецкое река Воря. Снт находится в 20 мин. Езды на автомобиле от центра города Хотьково и одноименной станции электрички. До Москвы на электричке 60 минут. Зимой регулярно чистят снег. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ компания, которую рекомендуют друзьям! - Одобрение ипотеки. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости.