Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,2 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Запрудня ≈3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5367
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 29,7 сот. | 5 100 000 | 171 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прикунье СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 21 сот. | 15 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 11,8 сот. | 1 220 000 | 103 390 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 060 / 52 381 / 68 136 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 041 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -621 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Запрудня пгт | 95 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 105 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 105 м² | 9 сот. | 5 990 000 | 57 048 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 95,9 м² | 9 сот. | 3 650 000 | 38 060 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запрудня пгт | 89,3 м² | 17,6 сот. | 5 750 000 | 64 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Васино д. | 96,6 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 46 584 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васино д. | 98 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зарница СНТ | 101 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 89 109 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 85 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новоникольское с. | 99,8 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 68 136 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 500 000 (−600 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект находится в поселке Запрудня Талдомского городского округа М. О. В поселке развита вся инфраструктура (магазины, школы, д/с, Д. К., спорткомплекс с бассейном, поликлиника, больница, Мчс, полиция), хорошее транспортное сообщение (ж/д и авто станции). Вокруг поселка лесной массив с грибами и ягодами. В поселке есть большой водоем с городским пляжем и зоной отдыха. Рядом проходит канал Им. Москвы. На участке есть новая баня. Кадастровый номер: 50:01:0050221:270. Можно прикупить соседний участок.