Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 177 м², участок 15 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 10.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,46 млн → дом ≈2,04 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈3,54 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,56 млн / целевая ≈13,1 млн / пессимист. ≈11,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,13 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Соревнование ≈3,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5366
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 455 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 554 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Запрудня пгт | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 19 сот. | 900 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 25 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чеховский СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 177 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 389 / 85 754 / 115 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 132 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | 173 м² | 9 сот. | 14 700 000 | 84 971 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.8 км | Михеево-Сухарево д. | 137 м² | 12 сот. | 8 300 000 | 60 584 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восточное-2 ДНП | 180 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудня пгт | 180 м² | 12,5 сот. | 20 800 000 | 115 556 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 156,6 м² | 13 сот. | 14 500 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудня пгт | 194,4 м² | 14 сот. | 19 800 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудня пгт | 156 м² | 13 сот. | 13 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Запрудня пгт | 199,5 м² | 15 сот. | 22 500 000 | 112 782 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Агросансервис СНТ | 180 м² | 15 сот. | 7 990 000 | 44 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Родник СНТ | 170 м² | 8 сот. | 12 900 000 | 75 882 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 3 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю новый, двухэтажный каpкacный дом 177 кв. М., c зeмeльным учacтком 15 сотoк в посёлке Запрудня. Хорошая инфраструктура и транспортная доступность делают его очень удобным для проживания. Дом расположен в тихом, уютном месте. Основание ленточный фундамент, крыша накрыта металлочерепицей. Снаружи обшит сайдингом, установлены качественные стеклопакеты. Коммуникации: электричество 15 квт 3 фазы подключено, вода из собственного колодца. Участок огорожен забором из профилированного металла, установлены ворота. На участке дополнительно есть две металлические бытовки. В пешей доступности сетевые магазины, школа и остановки общественного транспорта. Вся инфраструктура города. Без торга. Строили для себя из качественных материалов. Продаю в связи с переездом.