Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Некрасовский пгт, Дмитровский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈511 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,06 млн → дом ≈436 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 81 тыс.–450 тыс. ₽/м², медиана 180 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль −175 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 109 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5357
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 510 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 064 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Некрасовский пгт | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Некрасовский пгт | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 4,1 сот. | 4 100 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родина СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Объединения Телешово ДП | 7,7 сот. | 4 950 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родина СНТ | 5,5 сот. | 6 000 000 | 1 090 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Защитник СНТ | 15 сот. | 11 200 000 | 746 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | А-104 46-й км | 7,7 сот. | 2 310 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | А-104 46-й км | 6 сот. | 1 965 000 | 327 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 952 / 180 000 / 450 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 050 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 645 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -175 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Сазонки д. | 20 м² | 8 сот. | 8 999 990 | 450 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Носово д. | 20 м² | 7,8 сот. | 3 600 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Кортис СНТ | 25 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Клушино СНТ | 25 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок расположен в шаговой доступности от станции Трудовая и Дмитровского шоссе. в 5 минутах школа, сад, магазины . на территории днп есть проживающие круглый год соседи.