Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Квартал 38Б КП, Раменский гор. округ
Дом 75 м², участок 10 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,38 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль −397 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Смолево ≈4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №535
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 606 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 116 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 384 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Гвоздика СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопаково д. | 7,9 сот. | 873 400 | 110 557 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопаково д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сидорово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сидорово д. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 083 / 70 250 / 100 756 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 973 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 476 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Березки Лайф КП | 78 м² | 6 сот. | 7 859 000 | 100 756 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новое Жирово-2 дп | 72 м² | 6,8 сот. | 1 950 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Антоново д. | 64,9 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 84 746 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Жирово д. | 72 м² | 6,8 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнышко-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новое Жирово дп | 80 м² | 6,6 сот. | 4 550 000 | 56 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Васильково ДНТ | 64 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 79 688 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Усадьба Вороново КП | 93 м² | 7,4 сот. | 7 990 000 | 85 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шевлягино д. | 55 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вертолет-2 СНТ | 59,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в коттеджном поселке Феникс, заезд в СНТ через шлагбаум, участок 10 соток прямоугольной формы 45 на 25 метров, каркасный дом 75 кв.м. 2024 года постройки оформлен как Жилой дом, с правом регистрации, фундамент монолитная плита, бытовка, уличный туалет, свет на участок заведен, скважина 19 метров, сделан заезд. Собственник (один), документы на все оформлены (участок, дом, свет). Задолжности по членским взносам отсутствуют. Дополнительные фото по запросу. Причина продажи - поменялись планы. Звонить с 8:00-21:00. Риелторов просьба не беспокоить.