Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Менделеевец СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 560 тыс. ₽, снижали с 660 тыс.; первая цена 660 тыс. ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 261 тыс. → дом ≈299 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈476 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈898 тыс. / целевая ≈808 тыс. / пессимист. ≈718 тыс. → от пессимистичной прибыль −358 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5339
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Менделеевец-2 СНТ | 7,8 сот. | 260 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Менделеевец-2 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 30 000 / 60 000 |
| цена объекта | 560 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 476 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 718 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дубки-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Приветино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Новая Заря СНТ | 28 м² | 6 сот. | 1 440 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Радуга СНТ | 30,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 115 512 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Таволга СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Приветино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 660 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 600 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 560 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 560 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в Снт "Луч" Талдомского района Московской области. На участке 5,85 соток расположены: дом- 30 кв. М., туалет, хоз. Блок. Дом-каркасно-щитовой, фундамент-блоки, окна-дерево. Земельный участок вид разрешенного использования: для садоводства. Коммуникации: электричество заведено в дом, колодец, с/у-на улице. Участок ровный, сухой, огорожен забором. Подъезд к участку круглогодичный. Многие соседи живут постоянно. Снт "Луч" находится в 100 км от Мкад, 18 км от г. Талдом, 41 км. В 2,31 км. (23 мин. Пешком) от Снт находится ЖД станция Никулки (бывш.94км.-Савеловское направление). Спешите записаться на просмотр! Хороших объектов осталось не так много! Оперативно покажем!