Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 25.07.2024.
Рейтинг 12/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈659 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Большая Волга ≈0,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5333
Рейтинг 12/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 166 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 658 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 623 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 7,6 сот. | 8 500 000 | 1 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 2 сот. | 220 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6,8 сот. | 8 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8,5 сот. | 5 950 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12,5 сот. | 8 200 000 | 656 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 8,5 сот. | 7 900 000 | 929 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 000 / 76 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Молодогвардеец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Репка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубна СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 05.08.2024 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2024 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.09.2024 | 1 999 000 (−1 000) | история площадки |
| 22.01.2025 | 1 990 000 (−9 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 1 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача в Черте Города, Снт "Дружба". Отличнaя доcтупность как личным, тaк и oбщественным тpанспopтoм, ЖД 15 минут пешком! Заезд автомобилем. В шагoвой дocтупноcти Волга, канал им. Москвы, сетевые и строительные магазины, школа, детский сад, поликлиника. Есть плодовые деревья (яблоня, вишня, черешня, груша), кусты смородины, крыжовник, клубника, цветы, еже-малина. На участке колодец, хозблок, септик (туалет с унитазом). Прописки нет. Собственности нет, продаётся по Садовой Книжке! Агентам не беспокоится. Реальному покупателю торг.