Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Восход СНТ, Дубна гор. округ
Дача 18,2 м², участок 4,2 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,11 млн → дом ≈693 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 67 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈264 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −211 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Большая Волга ≈5,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5331
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 18 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.4 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 461 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 107 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 112 500 / 140 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 583 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -211 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Репка СНТ | 17 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 244 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Весна СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальное место для отдыха! Предлагаем вам участок площадью 4,2 сотки. Участок имеет ровную прямоугольную форму, межевание проведено. На территории уже расположен дом, который прекрасно подойдет для временного проживания. Внутри есть всё необходимое для комфортного отдыха, так что вы сможете наслаждаться природой и свежим воздухом. Вид участка выходит на прекрасный лес и маленький ручеёк. На участке проведён летний водопровод. Также имеется электричество. Подъезд к участку осуществляется по хорошей песчаной дороге. Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и записаться на просмотр! Код пользователя: 178459. Номер в базе: 13375342.