Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Плоцкий Луг ТСН, Дмитровский гор. округ
Дача 92,2 м², участок 8,3 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 571 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,33 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль −171 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. пл. 71 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5328
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 176 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Светлана СНТ | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плоцкий Луг ТСН | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Светлана СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Плоцкий Луг ТСН | 7,4 сот. | 850 000 | 114 865 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федоровское д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 525 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альфа СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Альфа СНТ | 17,8 сот. | 4 300 000 | 241 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 644 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 48 256 / 117 338 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 575 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -171 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Федоровское д. | 110 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | имени Горячкина СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ивановское дп | 89,4 м² | 10 сот. | 10 490 000 | 117 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Имени Мичурина СНТ | 85,3 м² | 5,5 сот. | 7 100 000 | 83 236 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Москвич СНТ | 93,8 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 44 776 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Нерощино д. | 88 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мичуринец СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Энергия-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 41 528 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ваньково д. | 108 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | сохраненная копия |
| 7.5 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом 92 кв. М в с/т Плоцкий луг вблизи д. Костино, Дмитровского района. В 15 км от города Дмитров. Земельный участок 8,6 соток. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, Вид разрешённого использования: для садоводства. Дом двухэтажный с мансардой. В доме 1 этаж: кухня и 2 спальни просторная веранда; 2 этаж две светлые комнаты с лоджиями. Коммуникации: Скважина. Электричество 15 квт. Печное отопление. Участок ровный, сухой. Удобный подъезд, дорогу зимой регулярно чистят. Снт огорожен. Въезд через шлагбаум. Отличная транспортная доступность! До остановки общественного транспорта 15 минут пешком по хорошей дороге. Автобусы и маршрутные такси ходят регулярно, промежуток 10-15 минут. Звоните, записывайтесь на показ! Код пользователя: 64326. Номер в базе: 2644841.