Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Тополек СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 110 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 383 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 37 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −430 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Талдом-Савёловский ≈5,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5321
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 427 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тополек СНТ | 7,2 сот. | 120 000 | 16 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 11 сот. | 590 000 | 53 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Доброволец д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 190 / 41 736 / 43 889 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 067 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Серебрянниково-ВИТА СНТ | 121 м² | 10,9 сот. | 5 050 000 | 41 736 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Серебренниково д. | 121 м² | 10,9 сот. | 4 500 000 | 37 190 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Гуслево д. | 95,8 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 20 355 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Былина СНТ | 90 м² | 9 сот. | 3 950 000 | 43 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 5- ти минутах от г. Талдом продаётся дом (брус, утеплён и обшит сайдингом), площадь 110 кв.м., электричество 9 кВ (возможно увеличение), вода и санузел в доме, отопление печное. 1- ый этаж: терраса с кухней, спальня, коридор, санузел; 2- ой этаж: большая комната. Участок 8 сот. Имеются хозпостройки (беседка, хозблок, летний домик, гриль зона, колодец 8 колец, баня 20 кв. м. под восстановление). На участке растут яблони, груша, малина, черная смородина, цветы. Собственник. Без торга, срочно.