Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Плоцкий Луг ТСН, Дмитровский гор. округ
Дом 92,2 м², участок 8,3 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 571 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 50 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,55 млн / целевая ≈4,99 млн / пессимист. ≈4,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈414 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. пл. 71 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5319
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 8.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 176 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Светлана СНТ | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плоцкий Луг ТСН | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлана СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плоцкий Луг ТСН | 7,4 сот. | 850 000 | 114 865 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровское д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 525 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Альфа СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Альфа СНТ | 17,8 сот. | 4 300 000 | 241 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 644 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 306 / 61 111 / 120 219 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 414 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Плоцкий Луг ТСН да: «все удобства в доме» + «мебель» | 100 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | История КП да: «ванная» + «ремонт» | 85 м² | 8 сот. | 8 800 000 | 103 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Костино СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 91,5 м² | 7,5 сот. | 11 000 000 | 120 219 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Знар СНТ да: «ванных» + «ремонт» | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Глебездово д. да: «ванная» + «ремонт» | 98 м² | 8 сот. | 4 930 000 | 50 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом 92 кв.м в с/т Плоцкий луг вблизи д. Костино, Дмитровского района. В 15 км от города Дмитров. Земельный участок 8,6 соток. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, Вид разрешённого использования: для садоводства. Дом двухэтажный с мансардой. В доме - 1 этаж: кухня и 2 спальни просторная веранда; 2 этаж две светлые комнаты с лоджиями. Коммуникации: Скважина. Электричество 15 квт. Печное отопление. Участок ровный, сухой. Удобный подъезд, дорогу зимой регулярно чистят. СНТ огорожен. Въезд через шлагбаум. Отличная транспортная доступность! До остановки общественного транспорта 15 минут пешком по хорошей дороге. Автобусы и маршрутные такси ходят регулярно, промежуток 10-15 минут. Звоните, записывайтесь на показ! Код пользователя: 64326 Номер в базе: 2644841