Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Ивушка-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 95,3 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 627 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 54 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,91 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,06 млн / целевая ≈7,25 млн / пессимист. ≈6,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 34 %, ROI 50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈2,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5300
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 627 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 802 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивушка-2 СНТ | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивушка-2 СНТ | 7,5 сот. | 7 500 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родничок-1 СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветла СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родничок-1 СНТ | 10 сот. | 1 240 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветла СНТ | 9,5 сот. | 430 000 | 45 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энерготранс СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пион СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фабрики 1 Мая пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фабрики 1 Мая пос. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 906 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 708 / 86 703 / 127 826 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 162 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | 95 м² | 5 сот. | 11 000 000 | 115 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Дмитровские просторы-2 КП | 88,9 м² | 10,3 сот. | 4 900 000 | 55 118 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 111,3 м² | 8 сот. | 9 650 000 | 86 703 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Кончинино д. | 74 м² | 9 сот. | 5 900 000 | 79 730 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Орудьево с. | 78,2 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 53 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 115 м² | 10 сот. | 14 700 000 | 127 826 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Дмитровские просторы КП | 70 м² | 5,4 сот. | 7 200 000 | 102 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в ОСТ"Природа" с. Орудьево Дмитровский район. Есть возможность регистрации. Двухэтажный каркасный дом 95 кв.м с кирпичным цокольным подвалом. На первом этаже большая светлая гостиная, кухоная зона и веранда На втором этаже