Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Телефонист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 131,4 м², участок 6 сот., кирпич, 1993 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 64 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 509 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 42 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,63 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,06 млн / целевая ≈8,16 млн / пессимист. ≈7,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,65 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шевлягино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №530
Рейтинг 50/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 991 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 763 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 131,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 74 167 / 110 484 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 157 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Речицы с. да: «с/у» + «отделкой» | 130 м² | 5,5 сот. | 10 500 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Речицы с. да: «санузел» + «отделке» | 127,5 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 54 902 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Речицы с. да: «сан узел» + «мебелью» | 124 м² | 6,6 сот. | 13 700 000 | 110 484 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Виола СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 120 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 74 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Росток СНТ да: «санузлы» + «мебелью» | 120 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкий кирпичный дом на два этажа для летнего отдыха.