Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Радуга-1 ТСН, Дмитровский гор. округ
Дом 45,9 м², участок 6,7 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 461 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈818 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −619 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈10,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5292
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 461 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 139 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 818 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 608 / 44 496 / 71 698 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -619 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Якоть СНТ | 54 м² | 8 сот. | 1 970 000 | 36 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Скриплево д. | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Веля СНТ | 53 м² | 9 сот. | 2 390 000 | 45 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | ДЗФС-2 СНТ | 45,3 м² | 5,5 сот. | 4 800 000 | 105 960 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Якоть СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 608 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Полесье СНТ | 41 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Монолит СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 44 496 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Якоть СНТ | 53 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 52 830 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Федоровское д. | 53 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 71 698 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже двухэтажный садовый дом 45,9 кв. м на земельном участке 6 соток в СНТ "Радуга -1" Дмитровского района Московской области. Дом деревянный: брус/каркас, утеплен. В доме электричество, летнее центральное водоснабжение, отопление