Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дом 100,9 м², участок 9,2 сот., 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 966 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 42 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль −189 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный; отопление — нет.
До ст. Радуга ≈20,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №529
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 966 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 534 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Косякино д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Косякино д. | 6 сот. | 864 500 | 144 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Косякино д. | 27,8 сот. | 3 100 125 | 111 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 50 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 6,5 сот. | 635 000 | 97 692 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 14 сот. | 1 680 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 018 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 62 105 / 75 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Журавушка СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 100 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лазурное КП да: «санузел» + «ремонтируют» | 100 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | М-5 Урал 43-й км да: «ванна» + «мебель» | 100 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворово-2 КП да: «все удобства в доме» + «под ключ» | 95 м² | 8,7 сот. | 5 900 000 | 62 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Песчанка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8,7 сот. | 6 990 000 | 69 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Квартал 42 дп да: «санузел» + «под ключ» | 106 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 70 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Журавушка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Орленок КП да: «санузла» + «ремонт» | 97,5 м² | 10 сот. | 11 649 000 | 119 477 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Борисово д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 9,1 сот. | 6 845 000 | 72 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Пеленг-Борисово СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 91 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом дача !!! Распoложенный пo aдpecу: Pаменский муниципaльный oкруг, квартал 15-1. Основныe xарактеристики и инженерные сети: Общая площадь дома:100,9кв. м. Материал: Каркасный (деревянный) Фундамент :Ленточный . Электрика: В доме полностью проведена новая и качественная . Участок:9 соток ухоженный !!! Коммуникации: Водоснабжение: Собственный колодец с чистой водой на участке. Газификация: Магистральный газ проходит прямо по границе участка. Бесплатное одобрении ипотеки!!!! Покупателю: -бесплатное сопровождение сделки; -квалифицированная помощь в получение ипотеки в ведущих банках, срок одобрения от 1 до 3 дней; -возможность подачи заявок одновременно в несколько банков, высокая степень одобрения -индивидуальный подбор ипотеки с наименьшей ставкой с учётом госпрограмм, акций!