Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Жемчужина СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 64,9 м², участок 9,2 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −993 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5289
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 342 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 198 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 516 / 32 308 / 72 308 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -993 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | ТМЗ СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Высотка СНТ | 63 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шмель СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 23 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Децима СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 75 385 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сокольники СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Земляне СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 27 692 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Садко СНТ | 65 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 24 615 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Петрино СНТ | 65 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Растовцы д. | 65 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 72 308 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубрава СНТ | 67,8 м² | 6,5 сот. | 2 920 000 | 43 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 790 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 1 700 000 (−90 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 100 000 (+400 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 1 999 900 (−100 100) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 949 900 (−50 000) | история площадки |
| 22.10.2026 | 1 899 900 (−50 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 849 900 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 700 000 (−149 900) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | смена цены | 1 849 900 → 1 700 000 |
Описание
Срочная продажа! Минимальная цена! Продается уютная дача в СНТ "Жемчужина" - на участке 9 соток расположен двухэтажный дом, настоящая баня из сруба и хороший хозблок. Участок ровный, есть декоративные и плодовые деревья и кустарники, цветы, небольшой