Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Сансервис СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 90 м², участок 7,6 сот.
Цена 1,87 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 183 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Никулки ≈5,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5288
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 164 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сансервис СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сансервис СНТ | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волково д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агрос СТ | 8,2 сот. | 220 000 | 26 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шоссе СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волково СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альтаир СНТ | 16 сот. | 379 999 | 23 750 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альтаир СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гамма СНТ | 20,4 сот. | 300 000 | 14 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гамма СНТ | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 533 / 29 776 / 98 721 |
| цена объекта | 1 870 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 589 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сансервис СНТ | 86 м² | 7,2 сот. | 1 650 000 | 19 186 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Книга СНТ | 91 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 17 527 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бельское д. | 87,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 28 441 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Сокольники-ГС СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вербилки пгт | 89 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 66 292 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стариково с. | 95,4 м² | 7,1 сот. | 623 250 | 6 533 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Никулки д. | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Новоникольское с. | 90 м² | 10 сот. | 7 390 000 | 82 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Русь СНТ | 88 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 73 864 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Радуга СНТ | 86 м² | 6 сот. | 8 490 000 | 98 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 870 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 870 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ "Сансервис" (д. Волково) уютное место для сезонного отдыха в окружении смешанного леса. На участке расположен обустроенный дом площадью 90 м, где всё готово к комфортному проживанию: установлена печь-буржуйка, есть всё