Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Гуслево д., Талдомский гор. округ
Дом 95,8 м², участок 10 сот., дерево, 2004 год.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 334 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −784 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Никулки ≈4,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5287
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 334 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гуслево д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гуслево д. | 24 сот. | 600 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гуслево д. | 16,3 сот. | 1 550 000 | 95 092 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аэрофлот СНТ | 9,4 сот. | 120 000 | 12 766 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аэрофлот СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 916 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 316 / 34 051 / 82 136 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 488 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -783 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Книга СНТ | 91 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 17 527 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Агат СНТ | 97,4 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 82 136 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Универсал-3 СНТ | 95,2 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Русь СНТ | 97,2 м² | 11,5 сот. | 2 690 000 | 27 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колос СНТ | 96 м² | 8 сот. | 5 750 000 | 59 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бельское д. | 87,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 28 441 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Агросад СНТ | 95 м² | 5,6 сот. | 1 550 000 | 16 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Вербилки пгт | 96 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 67 708 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дубрава СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колос СНТ | 98 м² | 7,8 сот. | 2 950 000 | 30 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146412760 Продаётся дом, общей площадью 95.8 м2, по адресу: Московская область, Талдомский г/о, д. Гуслево, 44. О ДОМЕ Дом построен в 2004 году, зарегистрирован как жилой дом (с правом регистрации). Фундамент ленточный. Стены - брус 15х15 см, Торг.