Дмитровское ш., 48 км от МКАД
Яхонт СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 17,6 м², участок 6,2 сот., 1970 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 46 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 47 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈352 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Яхрома ≈3,2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5284
Рейтинг 32/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 171 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 80 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 932 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Улыбка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 15 сот. | 8 188 188 | 545 879 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15,4 сот. | 1 850 000 | 120 130 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 4 300 000 | 477 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15,4 сот. | 1 950 000 | 126 623 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Елизаветино д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,8 сот. | 4 200 000 | 538 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 3 550 000 | 394 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Елизаветино д. | 8,5 сот. | 3 900 000 | 458 824 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 352 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 87 500 / 200 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 332 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Пулиха д. | 20 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дмитровские просторы КП | 20 м² | 7,9 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Тюльпан СНТ | 21 м² | 6 сот. | 980 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2198496. Лучшее предложение - Дмитровский округ , СНТ " ЯХОНТ" !!! Земли сельхозназначения, для ведения садоводства, площадью - 6.2 сот. Садовый домик , площадью --17.6 кв.м. УЧАСТОК: Участок выровнен, ухожен. Плодовые деревья, кустарники. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ: В 10 км от СНТ " Яхонт" расположен город Дмитров, со всей инфраструктурой. В 45 км от МКАД по Дмитровское шоссе. Удобный выезд на Рогачевсое шоссе ( при наличии пробок). ИНФРАСТРУКТУРА: Сформированное сообщество собственников, живут в основном семьи. Ухоженная территория, красивый пруд. УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ: 1 взрослый собственник. Свободная продажа. Без обременений и материнского капитала. Преимущества МИЭЛЬ: Возможна ипотека с особыми условиями для клиентов МИЭЛЬ от банков-партнеров. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Работаем с любыми источниками финансирования (материнский капитал, военный сертификат и тд) Бонусы по партнерским программам МИЭЛЬ на товары и услуги от известных брендов.