Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Матусово Поле СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 16,2 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 70 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈324 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Иванцево ≈4,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5283
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 132 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 012 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матусово Поле СНТ | 6,9 сот. | 2 699 000 | 391 159 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матусово Поле СНТ | 4,4 сот. | 2 300 000 | 522 727 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роднички СНТ | 6,3 сот. | 1 750 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кунисниково д. | 5,9 сот. | 2 150 000 | 364 407 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матусово Поле СНТ | 5,2 сот. | 400 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Роднички СНТ | 5,6 сот. | 1 200 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Роднички СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Роднички СНТ | 13,3 сот. | 2 700 000 | 203 008 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Роднички СНТ | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5,6 сот. | 5 660 000 | 1 010 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 324 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 423 / 90 517 / 176 190 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -938 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Оптимал СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имени Мичурина СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 176 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Труневки д. | 14,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 70 423 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Федоровское д. | 11,6 м² | 3,8 сот. | 1 050 000 | 90 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Сазонки д. | 20 м² | 8 сот. | 8 999 990 | 450 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам непосредственно в самом городе земельный участок общей площадью 550 кв.м. с небольшим садовым домиком общей площадью 16.2 кв.м. Локация: г. Дмитров, п. РТС, СНТ "Матусово поле". Рядом расположен центр Зимних видов спорта. Участок правильной Торг.