Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Отрадное СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 48 м², участок 10 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈69 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. пл. 71 км ≈8,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5282
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 441 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 014 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отрадное СНТ | 11 сот. | 777 777 | 70 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михайловское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ТЭС СНТ | 21 сот. | 4 750 000 | 226 190 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Скриплево д. | 8,5 сот. | 899 000 | 105 765 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 14 сот. | 2 097 000 | 149 786 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Скриплево д. | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 21 сот. | 5 750 000 | 273 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 70 240 / 136 364 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 69 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Власково д. | 50 м² | 10,5 сот. | 5 900 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Подмосковье-1 СНТ | 45 м² | 9,6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Совхоза Буденновец пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Раздолье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дзержинец СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 48,3 м² | 9 сот. | 6 200 000 | 128 364 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Ярово д. | 48,8 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 574 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Жестылево с. | 53,4 м² | 8,7 сот. | 4 000 000 | 74 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Щетнево д. | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Власково д. | 55 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 136 364 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 10 соток: на участке стоит утеплённый дом-баня можно жить круглый год, даже зимой. Внутри две комнаты, парная и помывочная отдельно. Участок ровный, есть колодец на 12 колец. Электричество 7 кВт, а в СНТ проведён газ. На территории