Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Тимоново с., Дмитровский гор. округ
Дом 58 м², участок 18 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,52 млн → дом ≈875 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈11,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5281
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимоново с. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимоново с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носково д. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аметист СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полесье СНТ | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ковригино д. | 8,5 сот. | 2 200 000 | 258 824 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ковригино д. | 10,8 сот. | 340 000 | 31 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Раздолье СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 45 094 / 66 781 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 478 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Технолог СНТ | 58,4 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 66 781 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Литейщик СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 65 833 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Камелия СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Веля СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Вербилки пгт | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | 50 лет Октября СНТ | 60 м² | 9,4 сот. | 3 350 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Веля СНТ | 53 м² | 9 сот. | 2 390 000 | 45 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Отдых СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Росток СНТ | 60 м² | 10 сот. | 9 950 000 | 165 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Союз-1 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже земельный участок 18 соток с домом в селе Тимоново Дмитровского района Московской области. Строения на участке: старый дом, летний дом, хозяйственные постройки, гараж-ракушка. Дом зарегистрирован как жилой (возможна регистрация), 58 кв.м,