Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Патрикеево д., Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 9 сот., щитовой.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 32 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Барыбино ≈14,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №528
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Патрикеево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Патрикеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Патрикеево д. | 20,4 сот. | 3 000 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Патрикеево д. | 7,3 сот. | 2 150 000 | 294 521 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Патрикеево д. | 8,3 сот. | 890 000 | 107 229 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рылеево пос. | 7 сот. | 1 530 000 | 218 571 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рылеево пос. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рылеево пос. | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рылеево пос. | 14 сот. | 1 950 000 | 139 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рылеево пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 50 240 / 75 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Ганусово СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 399 000 | 47 980 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пеленг-Борисово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Караваево Озеро-2 КП | 60 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Северка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Панино СНТ | 64 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 38 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом , беседка, земельный участок 9 соток ЛПХ в Раменском районе, деревня Патрикеево, в 57 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Фактический размер участка 20 соток. Круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге. Залит фундамент под жилой дом. Участок огорожен кованным забором, выложен плиткой, имеется навес на 3 машиноместа, беседка с кирпичным мангалом, 2 хозблока. Вода - скважина. Септик. Заведено 3-х фазовое электричество (380 Вт). Магазины в шаговой доступности, школа, детский сад. Удобное транспортное сообщение с Москвой позволит вам быстро и легко добраться до города Бронницы по Новорязанскому шоссе от м. Котельники, маршрут автобуса 324. Удаленность от города Бронницы до месторасположения дома не более 15 км, курсирует автобус 30. Кадастровый номер 50:23:0050124:1677