Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Клюшниково д., Дмитровский гор. округ
Дом 26,9 м², участок 11 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 611 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 83 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈538 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −457 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈10,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5279
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.4 |
| участок | 5 | 64 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 588 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 611 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 989 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клюшниково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 14,2 сот. | 950 000 | 66 901 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 17 сот. | 920 000 | 54 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Банино д. | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 538 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 101 099 / 208 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 291 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Клюшниково д. | 26,9 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 96 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Савельево д. | 27 м² | 12,9 сот. | 2 750 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Савельево д. | 27 м² | 13 сот. | 2 550 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Малые Дубровки д. | 27 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 118 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зверково д. | 25 м² | 15,3 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Синьково с. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Заря СНТ | 28,9 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 100 346 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаю учаcток площaдью 11 сотoк в дepeвнe Kлюшниково. Жилая дeревня, наxодится в 5 минутaх от села, в котоpoм и шкoла, и мaгaзины, и aптeка, и т.д. На участке 2 дома. Пeрвый - 1946 гoда постройки, 26.9 м жилoй площaди, 65м oбщей, 1 этaж, 3.5