Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Роднички СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,9 сот.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Каналстрой ≈4,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5274
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 832 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Роднички СНТ | 13,3 сот. | 2 700 000 | 203 008 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Роднички СНТ | 5,6 сот. | 1 200 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Роднички СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Роднички СНТ | 6,3 сот. | 1 750 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матусово Поле СНТ | 5,2 сот. | 400 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роднички СНТ | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Внуково с. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Внуково с. | 7,3 сот. | 3 300 000 | 452 055 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Внуково с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кунисниково д. | 5,9 сот. | 2 150 000 | 364 407 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 63 750 / 137 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Овсянниково д. | 40 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Иванцево СНТ | 40 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Родник СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Каменный Ручей СНТ | 41,8 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 88 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Скриплево д. | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Куминово пос. | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ДЗФС-2 СНТ | 45,3 м² | 5,5 сот. | 4 800 000 | 105 960 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Отдых СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Литейщик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный участок площадью 8,9 соток,расположенный всего в 4х км от города. На участке имеется летний дом, вместительный хозблок и уличный туалет. Электричество заведено в дом. Водоотвод организован по границам участка в виде рва, что