Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Якоть СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 63,7 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 602 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −2,34 млн ₽, маржа −160 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 68 км ≈9,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5273
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 272 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 215 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 174 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 333 / 29 863 / 60 769 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 739 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −160 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Полесье СНТ | 65 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 60 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Соколово СНТ | 70 м² | 10 сот. | 7 490 000 | 107 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Отрадное СНТ | 52,5 м² | 10 сот. | 900 000 | 17 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Юность СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Каменки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Зеленый Дол СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 863 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 920 000 | 15 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 45 м площадью 63,7 м. Дом из бруса. Электричество в доме 3 фазы, двух тарифный счетчик. Прибор учета новый. отопление планируется установка котла, но пока электро конвекторы. Вода на участке в скважине 80 м. В доме имеется туалет. Душевая