Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 22.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 700 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Запрудня ≈3,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5269
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 11,8 сот. | 1 220 000 | 103 390 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Прикунье СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудня пгт | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 10,5 сот. | 1 500 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 52 000 / 79 286 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 612 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Запрудня пгт | 54 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудня пгт | 56 м² | 10 сот. | 4 440 000 | 79 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Луч СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 830 000 | 36 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вербилки пгт | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вербилки пгт | 50 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Запрудня пгт | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Избиратель СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Автоматика СНТ | 47,3 м² | 9,2 сот. | 2 300 000 | 48 626 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 129568029 Прямая продажа! Быстрый выход на сделку. Жилой дом и участок ИЖС в посёлке Запрудня, ул. Корсакова, дом 70А. Возможна ипотека!!! Продается Жилой дом 50 кв.м. (можно прописаться) и земельный участок ИЖС ЛПХ 7 соток огорожен забором,