Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Никулино д., Дмитровский гор. округ
Дом 49 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 04.07.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 66 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 83 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,6 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈623 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Костино ≈8,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5266
Рейтинг 47/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 418 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 911 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 6,2 сот. | 710 000 | 114 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 19,2 сот. | 2 880 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 24,3 сот. | 7 785 600 | 320 395 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 8,4 сот. | 1 000 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никулино д. | 7 сот. | 870 000 | 124 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никулино д. | 36 сот. | 6 120 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никулино д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 167 / 104 066 / 211 628 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 623 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Екатерининское Подворье КП | 48 м² | 10,5 сот. | 4 180 000 | 87 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шадрино КП | 50 м² | 8,9 сот. | 4 990 000 | 99 800 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шустово КП | 56 м² | 12,5 сот. | 6 500 000 | 116 071 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шадрино КП | 54 м² | 10,3 сот. | 5 850 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Агро-Дар СНТ | 51,8 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 144 788 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сазонки д. | 51 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гришино д. | 43 м² | 20 сот. | 9 100 000 | 211 628 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Андрейково дп | 42,5 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дюна КП | 50 м² | 15 сот. | 9 900 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 15 соток с расположенным на нём одноэтажным каркасным домом площадью 49 кв. метров. Участок ровный, квадратный(38х40) метров, обработан, огорожен со всех сторон профнастилом, отличный подъезд , с межеванием. На участке