Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Сокольники-ГС СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 135 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,49 млн / целевая ≈5,84 млн / пессимист. ≈5,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈563 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Никулки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5263
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 993 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Долгие Пруды СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 135 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 821 / 53 524 / 92 308 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 188 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 563 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Петрино д. | 142 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 18 310 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоникольское с. | 150 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Вербилки пгт | 130 м² | 9 сот. | 11 200 000 | 86 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Тарусово д. | 123 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 13 821 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вербилки пгт | 143 м² | 11 сот. | 29 000 000 | 202 797 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Растовцы д. | 130 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 29 231 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вербилки пгт | 130 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Приветино д. | 112,1 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 53 524 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Приветино д. | 158,5 м² | 17 сот. | 12 400 000 | 78 233 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Вербилки пгт | 125 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 68 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 134,5 м с двумя этажами, построенная в 1992 году из бруса. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания уютного загородного жилья или места для проведения отдыха на свежем воздухе. На участке расположена