Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Жаворонок СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 59,1 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 64 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 279 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈982 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Вербилки ≈10,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5261
Рейтинг 11/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 921 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Жаворонок СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимошкино д. | 31 сот. | 1 950 000 | 62 903 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Утро СНТ | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Утро СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимошкино д. | 31 сот. | 1 750 000 | 56 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 982 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 755 / 46 140 / 76 503 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 636 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 220 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Тимошкино д. | 56,7 м² | 12 сот. | 950 000 | 16 755 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отдых СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вербилки СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жаворонок СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вербилки-1 СНТ | 55,8 м² | 10,2 сот. | 4 000 000 | 71 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лифаново д. | 51,6 м² | 13,4 сот. | 2 799 999 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вербилки-1 СНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вербилки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новое Сельцо д. | 64 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 70 312 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ольявидово д. | 49,1 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 36 660 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Жаворонок (участок у леса, граничит с двумя соседями). Хороший теплый дом для проживания зимой, общая площадь 59,1 кв.м. Два этажа. Деревянный, утепленный, обшит сайдингом. Фундамент ленточный. Установлена водосточная система и