Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Борисово-2-Борисово СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 32,8 м², участок 6 сот., дерево, 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 798 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 111 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈556 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −241 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈11,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №526
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 798 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 702 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 16,2 сот. | 8 800 000 | 543 210 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тайга-Пестово СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка-2 СНТ | 19,6 сот. | 7 954 000 | 405 816 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка-2 СНТ | 15 сот. | 5 925 000 | 395 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово д. | 9 сот. | 765 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тайга-1-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виктория СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жирошкино д. | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 556 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 110 833 / 130 145 / 132 258 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -241 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Жирошкино д. да: «ванные» + «мебелирован» | 36 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 110 833 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Введенское с. да: «все удобства в доме» + «ремонт» | 31 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 132 258 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Новое Салтыково КП да: «с/у» + «теплые полы» | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Орленок КП да: «ванная» + «мебель» | 34,5 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 130 145 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 700 000 (−600 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ " БОРИСОВО -2". Продается участок 6 соток правильной формы с домом, баней, хозяйственной постройкой. Дом из бруса 100X100, обшитый деревянной вагонкой, фундамент ленточный. В доме 2 этажа : кухня, три комнаты, туалет, терраса. Отопление электрическое, есть водонагреватель. Баня -бревно , отделка деревянной вагонкой с душевой и комнатой для отдыха. Тип парной -баня по черному. На участке также расположены : сарай, уличный туалет, теплица , колодец с насосом. Участок ухоженный с плодовыми деревьями и кустарниками : яблоня , груша, вишня, орех, малина, крыжовник, черная смородина. В пешей доступности лес, Борисовский пруд, магазин. Хорошие соседи. СНТ расположен в шаговой доступности ( 10 минут) от остановки общественного транспорта Жирошкино - автостанция Бронницы. Удобный выезд на Новорязанское шоссе и Каширское шоссе, М-4 " Дон".