Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Николо-Кропотки с., Талдомский гор. округ
Дом 27 м², участок 9 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 60 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 213 тыс. → дом ≈587 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −111 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Власово ≈24,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5255
Рейтинг 13/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 213 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 741 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Николо-Кропотки с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Николо-Кропотки с. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Николо-Кропотки с. | 25 сот. | 795 000 | 31 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Курилово д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 452 / 45 455 / 69 565 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Николо-Кропотки с. | 30,3 м² | 11,3 сот. | 650 000 | 21 452 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Федорцово д. | 27,9 м² | 4,5 сот. | 1 150 000 | 41 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Кошелево д. | 28 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 153 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Леоново д. | 32,3 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Земляне СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Федоровское д. | 22,6 м² | 7 сот. | 750 000 | 33 186 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Зеркальщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Заповедное ДПК | 23 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 69 565 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Заболотье с. | 33 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 45 455 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Дьяконово д. | 22,6 м² | 12,5 сот. | 1 500 000 | 66 372 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 700 000 | история площадки |
| 29.09.2025 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под слом. Жить в нем нельзя, но прописка есть. Свет есть, Газ по границе, вода тоже по границе.