Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Парфенково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 26 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 02.04.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 286 тыс. → дом ≈814 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 21 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −193 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Власово ≈26,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5248
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 286 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Агинтово д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агинтово дп | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агинтово дп | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агинтово дп | 10 сот. | 115 000 | 11 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Закубежье с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубки д. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Залесье СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Иваньково д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Иваньково д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Иваньково д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 53 995 / 71 875 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Сковородино д. | 24 м² | 9 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калошино д. | 29,5 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Русская деревня ДНП | 28 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 57 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Подлипки-1 СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 490 000 | 49 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Кентавр СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 71 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Заполье СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Красный Октябрь СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 59 930 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в деревне в живописном месте "Журавлиная родина". Участок ровный, есть посадки и плодовые деревья. Колодец. Электричество в доме. Плодородная почва. Кадастровый номер -50:05:0010506:1. 50:05:0010506:321 Ижс. Прописка. Документы готовы к продаже, собственник один, отопления нет, дом не утеплен, дорогие плохие. Без торга.