Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Воргаш д., Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 127 тыс. → дом ≈923 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 53 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈152 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лебзино ≈2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5247
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 127 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воргаш д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воргаш д. | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Воргаш д. | 30 сот. | 539 000 | 17 967 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Великий Двор с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Воргаш д. | 14 сот. | 260 000 | 18 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 632 / 62 544 / 110 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 152 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Квашенки с. | 28,5 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Квашенки с. | 28,5 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 59 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 38 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 39 м² | 6,5 сот. | 4 290 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом с двумя комнатами на участке Ижс. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного жилья. На территории есть колодец для водоснабжения, что обеспечивает автономность. Участок ухоженный, окружён зеленью, что создаёт атмосферу уюта и спокойствия. Электричество подключено, установлены основные коммуникации. Дом расположен в тихом месте, рядом с дорогой, что удобно для передвижения. Можно прописаться. Дом зарегистрирован 7а Я собственник можно договориться без посредников это выгодно. Оформление через нотариус за мой счёт. 3 дом в семье. Торг.