Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Молодость СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈799 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈746 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5240
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 29.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 527 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бауманец СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Орево пос. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дядьково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дядьково д. | 6 сот. | 627 000 | 104 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 980 / 72 000 / 108 333 |
| цена объекта | 1 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 189 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 745 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Отечество ДПК да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 499 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 399 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 55 м2 на участке 6 соток. Двухэтажный деревянный дом из бруса (кругляк 150 мм) утеплён 50 мм минвата и обшит фанерой под обрешётку. Можно жить круглогодично. В доме просторный коридор, две изолированные комнаты на первом этаже и одна большая на втором. Дом крепкий, не смотря на его внешний вид. Дача расположена в Дмитровском районе Московской области, Снт Молодость с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В шаговой доступности находится остановка общественного транспорта (маршрут 30,55 каждые 30 минут), магазин в д. Дядьково, канал имени Москвы. Водоснабжение летний водопровод до поздней осени. Электричество подключено 8 квт. Санузел находится на улице. Годовой платёж в Снт 14 т. Р. На участке растут яблони, груши, вишня, крыжовник, смородина, черноплодная рябина. Отличные соседи с трёх сторон. Территория Снт охраняется(сторож), есть автоматические ворота, пруд для купания и рыбалки, детская площадка, много хвойных деревьев вокруг. Один взрослый собственник. Оперативный показ.