Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Дубровки д., Талдомский гор. округ
Дом 32 м², участок 12,8 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈58 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈540 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈1,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5237
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 80 % | 5.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 224 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубровки д. | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровки д. | 7,6 сот. | 630 000 | 82 895 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровки д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 781 / 67 591 / 155 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Ахтимнеево д. | 29,8 м² | 15,4 сот. | 2 800 000 | 93 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 37,1 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 67 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 38 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 39 м² | 6,5 сот. | 4 290 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 38 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Сорокино СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 40 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 41,3 м² | 10,5 сот. | 2 800 000 | 67 797 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 490 000 | 16 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Автоматика СНТ | 39 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 48 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продаю 1/2 доли дома и земельного участка. Участок 12.81 сотки по документам, по факту 18 соток. Дом по документам 32 м. По факту,100 м. Кв. Возможно сделать два входа. На участке есть баня и колодец. До станции Талдом около 15 мин пешком. Школа, сад, магазины в пешей доступности. Рядом пруд, парк, музей. Основания права Наследство.