Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,2 млн → дом ≈300 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈651 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Вербилки ≈3,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5236
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вербилки пгт | 15,5 сот. | 3 498 000 | 225 677 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вербилки пгт | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новогуслево с. | 9 сот. | 720 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 16,3 сот. | 1 600 000 | 98 160 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогуслево с. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогуслево с. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 448 / 61 970 / 90 090 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 782 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 651 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вербилки пгт | 58 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 28 448 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кушки д. | 60 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 60 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 60,9 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 70 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вербилки пгт | 55,8 м² | 10,2 сот. | 4 000 000 | 71 685 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 55,8 м² | 10,2 сот. | 4 000 000 | 71 685 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вербилки пгт | 55,5 м² | 22,2 сот. | 5 000 000 | 90 090 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гуслево д. | 60 м² | 21 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новоникольское с. | 60 м² | 9,6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Продается земельный участок (угловой) площадью 15 соток. Участок ровный, сухой, правильной формы. Земли населённых пунктов, Ижс с пропиской, электричество 8 квт, с возможносьою увеличения до 15квт, столбы по границе, в перспективе Газ На участке расположена нежилая постройка, колодец (9 колец), переливной септик из двух бетонных колец и плиты. Развитая инфраструктура. В шаговой доступности автобусная остановка (5 минут), ближайший супермаркет и маркетплейсы 3 минуты на автомобиле, 15 минут пешком, до железнодорожной станции Вербилки 15 минут на машине. В посёлке, дет. Сады, школа, до ж/д 5 мин на авто. Хороший (асфальтная крошка) круглогодичный подъезд. Соседи уже отстроились. Неподалеку замечательный смешанный лес, с грибами и ягодами, река Дубна. Чистая природа, свежий воздух забудьте о городской суете и наслаждайтесь жизнью на природе!