Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Алмаз СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,7 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 273 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −729 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5232
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 43 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 273 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 12,5 сот. | 350 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 8,3 сот. | 120 000 | 14 458 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слава СТ | 5,9 сот. | 450 000 | 76 271 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кунцево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 39 106 / 71 429 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Политехник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивушка СНТ | 35,8 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 39 106 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зеркальщик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Здоровье-1 СНТ | 36 м² | 13 сот. | 1 120 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябинушка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 700 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Металлург СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Избиратель СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Универсал-3 СНТ | 32,6 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 52 147 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сорокино СНТ | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продаётся дом площадью 30 м2 с баней на участке 8 соток. Построен в 2026 году. Одноэтажное строение утепление 100. Комната отдыха 5 на 3. Моечная и парная. Терраса. Имеется удобная транспортная доступность до железнодорожной станции. Санузел расположен на улице. Электричество подключено,