Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Дружба-5 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 10.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 91/100 · уверенность 59 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈0 ₽, 0 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,44 млн / целевая ≈5,8 млн / пессимист. ≈5,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,68 млн ₽, маржа 52 %, ROI 108 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Турист ≈3,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5231
Рейтинг 91/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 78 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 0 ₽ |
| ₽/м² дома | 0 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Союз СНТ | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минеево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 11 сот. | 2 742 500 | 249 318 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 18,9 сот. | 6 615 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 7,8 сот. | 1 950 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 92 794 / 139 159 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 679 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 108 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дружба-5 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 60 м² | 7 сот. | 8 200 000 | 136 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 61,8 м² | 6,7 сот. | 8 600 000 | 139 159 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Варварино д. | 55,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 48 474 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Светлячок СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 52 308 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 56,2 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 124 555 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 68 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 95 588 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Лесные Поляны-5 СНТ | 65,6 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 54 116 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 70 м² | 3 сот. | 6 300 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 66,8 м² | 4 сот. | 6 950 000 | 104 042 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.02.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 01.03.2026 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните всё расскажу.