Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Квашенки с., Талдомский гор. округ
Дом 28,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 57 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 189 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈570 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −769 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лебзино ≈9,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5229
Рейтинг 6/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 189 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Квашенки с. | 16 сот. | 480 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квашенки с. | 3,3 сот. | 220 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квашенки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квашенки с. | 18 сот. | 280 000 | 15 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сменки д. | 28 сот. | 1 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Желдыбино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мякишево д. | 8 сот. | 496 000 | 62 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мякишево д. | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мякишево д. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мякишево д. | 8,1 сот. | 429 000 | 52 963 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 792 / 46 875 / 59 298 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 076 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -769 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Квашенки с. | 28,5 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 59 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Воргаш д. | 30 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Кошелево д. | 28 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 153 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Северный пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Северный СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Журавли СНТ | 30,4 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Зеркальщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Леоново д. | 32,3 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Земляне СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Высотка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 499 000 | 20 792 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом деревянный. Отопление электрическое. Вода горячая холодная. Прописка. Залит фундамент 9 ×8.