Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Овражки СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 73 м², участок 5,8 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 63 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 856 тыс. → дом ≈644 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 9 в 10 км, 38 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,84 млн / целевая ≈6,15 млн / пессимист. ≈5,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,94 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Каналстрой ≈4,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5228
Рейтинг 82/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 822 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Прудцы СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восточное СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-1 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прудцы д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прудцы д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прудцы д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пересветово с. | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | в продаже 23.02.2021 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Прудцы д. | 9 сот. | 5 300 000 | 588 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пересвет-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пересветово с. | 15 сот. | 7 699 000 | 513 267 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 92 617 / 112 121 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Орудьево с. да: «с/у» + «тёплые полы» | 74,5 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 92 617 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орудьево с. да: «с/у» + «отделки» | 74,5 м² | 6,1 сот. | 6 900 000 | 92 617 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Овсянниково д. да: «ванной» + «ремонт» | 70 м² | 6,3 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кончинино д. да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 5,4 сот. | 7 190 000 | 95 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Союз-1 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 68 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Первомайское СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «ванные» + «отделка» | 79,4 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 81 864 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом, Московская область, Дмитровский район, г/п Дмитров, снт Овражки, (в районе д. Теряево), щитовой, утеплен; фундамент лента под домом + блоки под верандой, крыша шифер, 2 этажа, общая площадь 73 кв. М., жилая 20 (10/10) кв. М., кухня 8 кв. М. Дом отделан вагонкой. Электричество в доме, летний водопровод на участке, туалет на улице. В доме шикарная печь, можно готовить, а также камин. Участок 5,8 соток, СХ, садоводство, 2 уровня. На участке плодово-ягодные насаждения. Круглогодичный подъезд. До автобусной остановки 1,5 км., ш. Дмитровское, от Мкад 60 км. Один взрослый собственник, документы готовы, прямая продажа, возможна продажа по ипотеке.